Financiamento imobiliário para iniciantes

Resolvi escrever este post pois muitos amigos, ao saberem que já fiz alguns financiamentos imobiliários, me perguntavam como funcionava este tipo de financiamento e, ao iniciar a explicação, percebia que o assunto era totalmente desconhecido para a maioria.

Para muitos deles, valia a ideia de que se um imóvel era adquirido por R$ 100.000,00 em 360 meses, com a parcela em torno de R$ 1.400,00 o total pago seria de R$ 504.000,00 ao final dos 360 meses e isso assustava e os afastava deste tipo de operação financeira. Eles não tinham ideia sobre amortização, valor do dinheiro no tempo, juros simples e compostos, dentre outros conceitos. Ninguém é obrigado a saber isso, cada um foca no seu trabalho, na sua especialidade.

Então, este post é para aqueles que querem conhecer como funciona um financiamento imobiliário mas não têm experiência com finanças. Vou tentar explicar o básico e de forma didática.

Alguns conceitos sobre financiamentos

Antes de entramos no assunto, vou deixar aqui alguns termos que iremos utilizar:

1. Amortização: É o pagamento do saldo devedor, seja em parcelas ou não.

2. Juros: É o valor pago por quem toma o empréstimo a quem empresta o dinheiro pelo uso do mesmo

3. Parcela: Pagamento períodico que engloba a amortização, os juros e outros valores pactuados.

4. SAC: Sistema de Amortização Constante - é a forma de cálculo onde a amortização mensal é sempre igual (constante).

As explicações abaixo consideram o sistema SAC - Sistema de Amortização Constante.

Como são calculadas as parcelas e como fica o saldo devedor

Após contrair o financiamento, assinaturas, registros em cartório e pagamentos de taxas você terá um imóvel e uma dívida.

Vamos ver os números para o nosso exemplo:

Aquisição de um imóvel no valor de R$ 100.000,00 a ser pago em 100 parcelas mensais, com juros de 1% ao mês de 01 de janeiro. O banco também cobrará mensalmente a quantia de R$ 30,00 de taxas e R$ 50,00 de seguro obrigatório. A primeira parcela vencerá 01 de fevereiro.

1 - Após você iniciar o contrato, é como se o seu imóvel de R$ 100.00,00 fosse dividido em 100 partes de R$ 1.000,00, que serão pagas mensalmente. A imagem abaixo ilustra as 100 partes do seu financiamento logo após a contratação. Note que você está devendo todo o imóvel.

No dia 01 de fevereiro vencerá a primeira parcela, vamos calcular primeiro os juros. Você entende que pegou R$ 100.000,00 emprestados em 01/01 a 1% ao mês e agora precisa pagar este empréstimo? Pois bem, no nosso exemplo você estava devendo R$ 100.000,00 e precisa pagar 1% de juros, ou seja, R$ 1.000,00.

Você também precisará pagar um "quadradinho" correspondente a uma parte do seu imóvel, o que chamamos de amortização, ou seja, é o pagamento efetivo do seu imóvel.

Você também precisará pagar as taxas mencionadas, ou seja, R$ 30,00 de taxas e R$ 50,00 de seguro. Logo, sua prestação 01 ficará assim:

Amortização: R$ 1.000,00

Juros: R$ 1.000,00

Taxas: R$ 30,00

Seguro: R$ 50,00

Total: R$ 2.080,00

Então, após o pagamento desta parcela seu imóvel poderia ser representado conforme imagem abaixo. Você agora só deve 99 partes desse imóvel.

2 - No dia 01/03 vencerá a segunda parcela. Vamos novamente calcular primeiro os juros. Só que agora você só deve R$ 99.000,00, ou seja, 99 partes. Então os juros serão 1% sobre os R$ 99.000,00, o que dá R$ 990,00.

Vamos também amortizar mais uma parte do imóvel e pagar as taxas. A segunda parcela ficará assim:

Amortização: R$ 1.000,00

Juros: R$ 990,00

Taxas: R$ 30,00

Seguro: R$ 50,00

Total: R$ 2.070,00

Após o pagamento desta parcela seu imóvel poderia ser novamente representado conforme imagem abaixo. Você agora só deve 98 partes desse imóvel.

Esse ciclo mensal vai acontecer até o final do contrato na parcela 100. Todo mês serão pagos os juros sobre o saldo devedor, uma parte da amortização e as taxas. Note que as parcelas irão diminuir porque, como a dívida está sendo quitada (um quadradinho ao mês), cada vez mais você deve menos. Logo, os juros vão diminuindo.

Antecipação de Parcelas

Mesmo o prazo do financiamento sendo de 100 meses isso não significa que você precisa cumprir esse prazo. É possível fazer antecipações para amortizar o saldo devedor, reduzindo o prazo do financiamento ou mantendo o mesmo prazo mas reduzindo o valor da parcela. Vamos entender?

Vamos supor que você já tenha pago 3 parcelas. Logo seu saldo devedor seria de R$ 97.000,00. Só que você recebeu um valor extra e decidiu amortizar parte deste financiamento. Você vai amortizar R$ 17.000,00. Podemos demostrar a situação com a imagem abaixo, onde a parte verde representa a antecipação que você fez. Seu saldo devedor passou para R$ 80.000,00.

Agora existem duas opções para as próximas parcelas. A primeira é manter a amortização igual e reduzir o tempo, conforme a imagem acima. Seu prazo passou para 80 meses, amortizando R$ 1.000,00 por mês.

Vamos então calcular a próxima parcela considerando MANTER A AMORTIZAÇÃO e REDUZIR O TEMPO (PRAZ0). Seu saldo devedor é R$ 80.000,00 então os juros serão de R$ 800,00.

Amortização: R$ 1.000,00

Juros: R$ 800,00

Taxas: R$ 30,00

Seguro: R$ 50,00

Total: R$ 1.880,00

E o ciclo de pagamentos mensais continuaria.

A outra opção seria manter o prazo do contrato, ou seja, os 97 meses restantes mas reduzir o valor da parcela, já que agora você só deve R$ 80.000,00 para pagar em 97 prestações.

A imagem abaixo ilustra esta situação.

Note que o prazo continuou, o que diminuiu foi a amortização mensal já que R$ 80.000,00 dividido por 97 parcelas dá R$ 824,74 e não mais os R$ 1.000,00 iniciais. Esta opção é uma boa opção para quem precisa diminuir o valor das parcelas.

Vamos então calcular a próxima parcela considerando MANTER O PRAZO e REDUZIR A PARCELA. Seu saldo devedor ainda é R$ 80.000,00 então os juros serão de R$ 800,00. O que vai mudar agora é a amortização.

Amortização: R$ 824,74

Juros: R$ 800,00

Taxas: R$ 30,00

Seguro: R$ 50,00

Total: R$ 1.704,74

E o ciclo de pagamentos mensais continuaria.

Sempre que possível opte por reduzir o tempo e manter a parcela quando realizar antecipações. Sua prestação não mudará mas você irá amortizar um valor maior mensalmente.

Palavras finais

Conforme demonstrado acima, um financiamento imobiliário não é algo complicado, basta entender alguns conceitos e formas de cálculo. Nos exemplos acima, pode parecer que os valores das parcelas não alteraram muito porque utilizamos valores hipotéticos.

Em situações reais a variação de valores pode ser muito mais perceptível.

Existem alternativas ao método SAC, como o PRICE, por exemplo. Porém, para fins didáticos, o método SAC facilita a explicação e o entendimento. Um bom começo é fazer uma simulação nas diversas instituições bancárias que oferecem crédito imobiliário.

Até a próxima!